ПРОГНОЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА 2020 – 2022г

ПРОГНОЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА 2020 – 2022г

                                           Жилье может подорожать на четверть

Цены на недвижимость в России в ближайшие 2-3 года могут вырасти по разным экспертным оценкам от 10 до 20 процентов. Это объясняется высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу. С 1 июля 2019 года Россия перешла на новую модель проектного финансирования строительства, которая гарантирует защиту средств покупателей и защищает права дольщиков. В результате застройщики лишились права привлекать средства дольщиков напрямую. Теперь деньги дольщиков должны храниться на эскроу-счетах, доступ к которым застройщики получат только после ввода объекта в эксплуатацию. 

Теперь возводить дома застройщики должны за счет кредитов. Все-таки строительство это достаточно капиталоемкая индустрия: необходимой суммой собственных средств располагают немногие застройщики, особенно тяжело будет регионам. Понятно, что маржинальность региональных рынков намного ниже, чем столичных. Поэтому региональным проектам будет сложнее получить банковское финансирование. Многие средние и мелкие застройщики могут покинуть рынок, возникнет нехватка жилья, что даст возможность монополистам повысить цены и диктовать свои условия. Смогут ли оставшиеся застройщики наполнить рынок теми же объемами предложения? Сейчас переходный момент: 2020 и 2021 годы покажут, кто останется на рынке и насколько он сожмется. Количество предложений однозначно сократится. Скорее всего, появятся какие-то новые игроки, которые изначально будут работать по новым правилам. Реформа долевого строительства уже привела к уменьшению новых проектов на первичном рынке. В 2020 году снижения предложения и ввода новостроек не ожидается: основную долю рынка будут занимать проекты, которые реализуются по старым правилам, то есть по ДДУ. Более сложными окажутся 2021-2022 года, когда среди новостроек будут преобладать те, в которых квартиры будут продаваться по эскроу-счетам. Тогда и возможен рост цен на новостройки.  

                                                     Ипотека все доступнее 

По данным Росреестра, в Москве в 2019 году каждая вторая квартира на первичном рынке была приобретена с помощью ипотечного кредита: доля ипотечных сделок росла. Спрос на жилье поддерживает то, что к концу 2019г средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях достигла минимального за всю историю значения — 9% процентов. Банк России ожидает активизации спроса на ипотеку на фоне продолжающегося снижения ставок. В ближайшее время правительство должно разработать «дорожную карту» для дальнейшего снижения ипотечных ставок. Глава Минстроя подчеркнул, что на первом этапе рассматривается снижение ставки до уровня 7% - 8% годовых, при условии снижения инфляционных ожиданий и геополитических рисков. В дальнейшем снижении ипотечных ставок уверены все эксперты. Предпосылками для этого являются и действия Центробанка, и государственный курс на повышение доступности ипотеки. Если доходы населения не растут, единственным способом поддержки спроса на жилье является ипотечная ставка. В свою очередь - снижение ставки может повысить спрос на жилье. 

                                        Банки поднимают ставки, застройщики - цены. 

И те, и другие объясняют это началом масштабного мирового кризиса из-за нефтяных войн, падением рубля и эпидемией коронавируса. Покупатели стонут и… идут за новостройками. В марте 2020 года сразу несколько банков из 50 крупнейших повысили ставки по депозитам и по ипотечным кредитам. Эти случаи идут вразрез с многомесячным трендом на снижение ставок в российских банках. Причина — ослабление рубля и волатильность на рынках. Развитие ситуации будет зависеть от дальнейших решений по ключевой ставке. Обвал финансовых рынков и заметное обесценение рубля в последнюю неделю, безусловно, усиливает риски и для банковского сектора.

Не успели мы обрадоваться снижению ставок по ипотеке, как курс рубля упал, и банки повышают ипотечные ставки. Банки и застройщики уверены, что рост ипотечных ставок никак не скажется на спросе. Покупали и покупать будут. Как так?  Все просто: у людей просто нет других вариантов.

В случае повышении ключевой ставки, возрастет стоимость всех кредитов, в том числе кредитов строительным компаниям по проектному финансированию. Другими словами, привлекаемые девелоперами средства будут стоить дороже, и, чтобы компенсировать издержки, застройщики будут вынуждены повышать цены на свои проекты. Удорожание квартир на первичном рынке обычно сдерживает рост покупательской активности. Но сегодня, на фоне неблагоприятной экономической ситуации, люди спешат зафиксировать свои накопления в твердых инвестициях, самой ликвидной из которых, безусловно, является собственная квартира. Это уже привело к существенному росту продаж квартир и может продолжаться даже после небольшого повышения ипотечных ставок. На фоне ослабления рубля и нестабильной ситуации, повышение ставки как раз способно простимулировать людей к ускоренному принятию решения о покупке. Очевидно, что чем выше ипотечная ставка, тем дороже кредит и тем меньше потребителей могут позволить себе достаточно дорогую ипотеку. При таких обстоятельствах скорее всего уменьшится не количество сделок, а бюджет самой сделки и площадь приобретаемого жилья. Поэтому пока мы можем только гадать о том, что будет…. 

                                              Новые банкротства застройщиков

Несмотря на то, что проектное финансирование должно обезопасить покупателей жилья, пока идет переходный период, риск возникновения долгостроев сохраняется. Это касается и уже начатых проектов, по которым застройщикам не удастся получить банковского сопровождения. Глобальная причина появления обманутых дольщиков всегда кроется в недостаточном финансировании, с которым сталкиваются многие девелоперы. Переход на систему проектного финансирования станет причиной остановки ряда проектов и банкротств. Увы, в 2020-2021 году новые банкротства застройщиков не исключены и даже вполне вероятны, констатируют эксперты. В этот период начнется активное очищение отрасли от наименее устойчивых застройщиков, которые не адаптировались под новые условия. Причем в зоне риска находятся прежде всего региональные девелоперы. В последствии при правильной реализации проектного финансирования понятие «обманутый дольщик» перестанет существовать. Но произойдет это явно не в 2020 году.                                                           

                                           Материнский капитал как фактор роста

Президент РФ Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию поручил с 1 января 2020 года продлить на пять лет программу материнского капитала и расширить ее на семьи, в которых рождается первенец. Размер социальной выплаты составляет 466 тыс. 617 рублей на первого ребенка и еще 150 тыс. рублей — на второго. При этом семьям, в которых уже есть один ребенок, при рождении второго, сразу будет выплачен маткапитал, равный 616,6 тыс. рублей. По подсчетам Минэкономразвития РФ, при рождении третьего ребенка господдержка семьи может превысить 1 млн. рублей с учетом затрат на погашение ипотечного займа. Как отмечают эксперты, в большинстве российских регионов эта сумма составляет около трети стоимости квартиры. Поэтому материнский капитал в регионах станет подспорьем для приобретения нового жилья. Что касается столичного рынка жилья, то решение о продлении программы маткапитала увеличит количество сделок, по разным оценкам, на 5–8%. Более широкое использование маткапитала эксперты прогнозируют через два-три года, когда господдержка положительно отразится на демографической ситуации.

Напомним, материнский капитал допустимо тратить на улучшение жилищных условий, образование ребенка, пенсию матери или обустройство жилья для детей-инвалидов. Кроме того, выплату можно использовать в качестве оплаты первоначального взноса при покупке недвижимости в ипотеку или на постройку собственного дома.

                                                   Банковским вкладам пришел конец

Средняя максимальная ставка по рублевым вкладам в России в первой декаде января 2020г. упала до 5,5% годовых. Экономисты уверены, что доходность банковских депозитов продолжит снижаться и проценты по ним почти не превысят инфляцию. Как сохранить и приумножить личные сбережения в таких условиях? Граждане, привыкшие зарабатывать именно на вкладах, теперь все больше будут обращать внимание на фондовые рынки. И по старинке – на рынок недвижимости. Что в свою очередь может подстегнуть спрос на жилье.     

                                                          Конец рынка покупателя

Большинство экспертов сошлись во мнении, что глобально «эра Покупателей» на рынке новостроек закончилась. Несмотря на небольшое снижение спроса во втором полугодии 2019 года на рынке недвижимости, девелоперы поднимали цены. Но и «рынка Продавца» тоже пока не предвидится — специалисты предсказывают баланс сил. Скорее всего, в 2020 году будет достигнуто равновесие: объемы предложения снижаются, так же как и темпы выхода новых проектов. Повторения ажиотажного спроса, который наблюдался в конце 2018 года, ожидать не стоит: доходы населения сильно не увеличиваются, а цены на новостройки плавно повышаются». Когда дом возводится на заемные средства (кредиты), мотивация продавать квартиры с дисконтом на этапе котлована нет. С введением эскроу-счетов девелоперу будет невыгодно предоставлять покупателю скидку, если полученные средства нельзя потратить ни на кирпичи, ни на бетон. Рекорд, поставленный на рынке столичной недвижимости в 2019 году, оказался для покупателей неприятным сюрпризом: цены выросли как на новостройки, так и на «вторичку». По данным аналитического центра ЦИАН, в Москве 1 кв. м на вторичном рынке, по итогам IV квартала 2019-го «пробил» 200-тысячный рубеж и достиг исторического максимума — 200,5 тыс. рублей за квадратный метр.

                                                       Реновация на продажу

По данным Стройкомплекса Москвы, по программе реновации будет построено около 30 млн кв. м жилья, то есть почти вдвое больше площади сносимого. Чтобы окупить затраты на программу реновации жилищного фонда, московские власти планируют продать часть построенного жилья. Для переселения жителей городу придется построить 17–18 млн кв. м жилья, и еще примерно 15 млн кв. м нужно продать на рынке, чтобы окупить проект. Вся программа оценивается в 3 трлн руб., продлится она 15 лет, строительство будет вестись все это время.

Все 15 лет продажа построенного жилья будет планомерно координироваться с рынком, поэтому влияние программы реновации не станет радикальным, максимум – будет локальное затоваривание в районе, если там будет одновременно и коммерческий проект и строительство под переселение». Ввод 15 млн кв.м жилья увеличит предложение на рынке на 20%, это очень существенная прибавка, она может потянуть цены вниз в массовом сегменте, что приведет к снижению продаж девелоперов, им придется укрупняться или останавливать развитие новых площадок.

                                                      Незначительное повышение

И теперь о приятном. Значительного повышения цен быть не должно, хором утверждают все опрошенные эксперты. Положительная ценовая динамика сохранится в 2020 году, но рост цен, во-первых, ограничит покупательский спрос, во-вторых, он будет зависеть от конкретного проекта. По мнению экспертов, в 2020 года увеличение стоимости новостроек составит в среднем 5–10%, подчеркивая, что ориентироваться надо на конкретный объект. Несмотря на снижение спроса, девелоперы продолжат увеличивать стоимость: «Этого требует экономика проектов: в стоимость квадратного метра новых ЖК будут закладываться проценты по проектному финансированию».



Смотреть всю аналитику