Повышение курса доллара и евро: рынок недвижимости надеется на оживление

Рынок недвижимости еще не оправился от осенних скачков курсов валюты, а эксперты снова спрогнозировали подъем доллара и евро. В конце июня аналитики ожидали 57 руб. за $1 и 60 руб. за €1. Так долго ждать не пришлось – доллар приблизился к прогнозируемому уровню уже 6 июня - 56,24 рубля за единицу, а евро на этот момент «подпрыгнул» до 63,32 рублей. Через несколько дней котировки немного доллар немного подкорректировался до 55,27 рублей, а евро до 62,10 рублей. Чего ожидают участники рынка, если главные мировые валюты  снова продолжат рост?

Повтора конца 2014-го не будет

На удивление, компании-застройщики и агентства не считают серьезным основанием для глобальных изменений повышение курсов на 5-7 рублей. В данной ситуации, по мнению экспертов рынка, можно только строить предположения о возможном развитии событий.

- По опыту прошлого года можно сказать, что скачки курсов валют привели к увеличению покупательского спроса и ажиотажу на рынке недвижимости, который продолжался на протяжении ноября и декабря. Если эта ситуация повторится, застройщики начнут поднимать цены на своих объектах, чтобы регулировать клиентский поток. К тому же увеличится себестоимость строительства.

При этом большинство как раз считает, что повторения событий конца 2014-го не случится. А если и случится, то рынок не сможет отреагировать на это со стопроцентной точностью.
- Даже если произойдут новые скачки, колебаний в спросе на недвижимость наблюдаться, скорее всего, не будет, так как еще не накопился новый объем отложенного спроса. Это объясняется тем, что в прошлую волну скачков курсов валют люди конвертировали свои сбережения в недвижимость – так был реализован большой объем отложенного спроса со стороны покупателей.
Однако, по мнению некоторых экспертов, небольшую реализацию отложенного спроса все же можно будет наблюдать.
- Несмотря на объективно незначительное повышение курса на данный момент, как девелоперы, так и риэлторы продолжают внимательно следить за изменением котировок, ведь для каждого сегмента он может сыграть свою решающую роль.
 

У новостроек проблем со спросом нет

По мнению специалистов, колебание курсов валют сильно не отразится на сегментах первичного рынка недвижимости. Дело в том, что основной объем продаж – это эконом- и комфорт-класс – производится в рублях. При этом импортные материалы закупаются по фиксированным ценам, обозначенным в контрактах. Предполагается, что изменение курса может повлиять на условия контракта лишь в самой минимальной степени. Первичное жилье бизнес- и элит-класса тоже не ожидает глобальных перемен, так как многие застройщики переориентировались на продажу высоких сегментов недвижимости в рублях еще в декабре 2014 года. Как считают аналитики, те, кто этого еще не сделал, зафиксируют свой определенный курс доллара и евро.

К тому же, благодаря запуску Госпрограммы субсидирования ипотечных кредитов на покупку жилья в новостройке, в этом сегменте спрос относительно стабильный. Это подтверждают данные ряда компаний-застройщиков
- В марте 2015 года с запуском программы «Ипотека с государственной поддержкой» количество сделок  увеличилось. По итогам апреля рост сделок составил 48% по сравнению с мартом. На текущий момент спрос сохраняется, покупают жилье как на начальной стадии строительства, так и с высокой стадией готовности.

Вторичный рынок теряет покупателей

На вторичном рынке ситуация не такая радостная даже без учета курса валют. С начала 2015 года интерес покупателей к объектам, выставленным на продажу, снизился в три раза. Особенно усилилась отрицательная динамика весной, и в течение трех последних месяцев сокращалась ежемесячно почти на треть: за март – на 27%,  апрель – на 30%,  май – на 29%.

 Уникальность сегодняшней ситуации на вторичном рынке жилья в частности в том, что ожидания участников тянут его в разные стороны. Покупатели живут предвкушением снижения цен, откладывая решение своих жилищных вопросов. А немалая часть продавцов, обнадеженная внешними сигналами о преодолении экономического кризиса, полагает, что стоимость их квартир начнет расти – и тоже не форсирует продажу. С другой стороны, те владельцы недвижимости, которые не отличаются избыточным оптимизмом, также не видят необходимости торопиться с реализацией своего имущества в условиях минимального спроса и наступления сезона отпусков. На рынке остаются главным образом те, чья жилищная проблема требует незамедлительного решения.

Добавляет черных красок в картину вторичного рынка и относительная невыгодность процентной ставки по ипотеке на жилье от собственников, которая начинается сегодня от 15,5% годовых. По сравнению с ипотекой на новостройку в рамках госпрограммы это больше, как минимум, на 3,5%. Именно поэтому, считают эксперты рынка, люди отдают предпочтение новому жилью, почти оставляя без внимания обжитые квартиры. Особенно это касается людей, делающих выбор среди объектов эконом-класса. Как считает Армен Гаспарян, «те, у кого есть деньги, купят недвижимость лучше той, что имеют сегодня, независимо от того, новостройка это или «вторичка».

В остальных сегментах активность выборочная

Как прогнозируют аналитики, на земельные участки повышение курса окажет прямо пропорциональное воздействие.  То же самое касается и рынка загородного жилья. В некоторых компаниях констатировали снижение спроса на земельные участки и вторичные загородные дома по мере падения курса валюты. Это было связано с тем, что покупатели хранили деньги в валюте, которой не хватало для планируемой покупки за время осмотра объектов. Сейчас курс пошел в рост, и девелоперы снова ощутили прилив обращений.
Востребованные земельные участки – не дальше 10-20 км от МКАД – с повышением курса валюты подорожают, но покупать такие участки люди будут не на продажу, а для постройки дома для себя. Думаю, на рынок земельных участков большее влияние окажут изменения в Налоговом кодексе, которые вступят в силу с 2016 года, так как большинство мелких застройщиков, покупающих единичные участки для постройки дома и последующей продажи, «попадут» под большие налоги, если не успеют оформить построенный дом в этом году. Это приведет к тому, что спрос на уже построенные, качественные и не очень большие загородные дома будет повышаться.

Что касается оставшихся сегментов рынка – коммерческой недвижимости (продажа и аренда), а также аренды городских квартир, то эксперты в этих вопросах немногословны. Объясняется это тем, что рынок аренды (и жилой, и офисной) в целом переживает сейчас не лучшие времена из-за резкого снижения платежеспособности населения и сокращения (экономии) бюджетов организаций. Что касается покупки-продажи коммерческой недвижимости, то этот рынок довольно сложный, отличающийся медленной динамикой развития. Очевидно, что отследить влияние на эти сферы курсов валют не представляется возможным.